CRISE DO SUBPRIME
CRISE DO SUBPRIME
Crédito, imóveis, securitização, alavancagem, perdas e mecanismos de controle
Estudo de Caso 03 — Ciclos Financeiros
Referência técnica proposta: PRX-MM-MRCSF-03
1. Introdução
A crise do subprime, iniciada no mercado imobiliário dos Estados Unidos e transformada em crise financeira internacional entre 2007 e 2009, oferece um caso particularmente importante para o estudo dos ciclos financeiros.
O fenômeno não pode ser explicado simplesmente por:
“pessoas pobres deixaram de pagar suas hipotecas.”
Essa descrição observa apenas uma parte tardia da cadeia.
O problema foi muito mais profundo.
Houve uma combinação de:
- forte expansão do crédito imobiliário;
- aumento dos preços das casas;
- deterioração dos padrões de concessão;
- securitização de hipotecas;
- distribuição do risco para todo o sistema financeiro;
- elevada alavancagem;
- dependência de financiamento de curto prazo;
- avaliações inadequadas do risco;
- confiança excessiva na continuidade da valorização dos imóveis.
O Federal Reserve descreve a expansão anterior do crédito hipotecário, inclusive para mutuários com maior risco, como parte importante da formação da crise, em interação com a forte valorização dos imóveis.
Portanto, nosso problema analítico é:
Como uma expansão de crédito imobiliário transformou-se em mecanismo capaz de ameaçar o sistema financeiro internacional?
2. O fato observado
O fato visível foi:
inadimplência hipotecária ↑
seguida de:
preços imobiliários ↓
valor de títulos hipotecários ↓
perdas financeiras ↑
liquidez ↓
falências e resgates de instituições
e finalmente:
recessão econômica.
Os preços médios das residências nos Estados Unidos haviam mais que dobrado entre 1998 e 2006 e depois sofreram forte queda; o Federal Reserve History estima queda média próxima de 30% entre o pico de 2006 e meados de 2009.
Mas:
[Queda\ dos\ imóveis]
não explica sozinha a crise.
Precisamos encontrar seus produtores.
3. Primeiro produtor: expansão do crédito imobiliário
Um dos mecanismos fundamentais foi:
[Crédito\ imobiliário\uparrow]
que permitiu:
[Poder\ de\ compra\uparrow]
produzindo:
[Demanda\ por\ imóveis\uparrow]
e contribuindo para:
[Preço\ dos\ imóveis\uparrow]
Temos:
[Crédito\rightarrow Demanda\rightarrowPreço]
Esse é exatamente o mecanismo geral que já havíamos identificado no estudo dos ciclos financeiros.
4. O preço vira produtor de novo crédito
Quando o imóvel sobe de preço:
[Preço\ do\ imóvel\uparrow]
a garantia hipotecária aparentemente melhora.
Isso pode favorecer:
[Crédito\uparrow]
e esse novo crédito produz:
[Demanda\uparrow]
que novamente contribui para:
[Preço\uparrow]
Temos então:
[\boxed{Crédito\uparrow\rightarrow Imóveis\uparrow\rightarrow Garantias\uparrow\rightarrow Crédito\uparrow}]
Aqui aparece um feedback financeiro positivo.
5. Riqueza versus capacidade de comprar
Esse ponto é central.
Se uma família compra uma casa de:
[$300.000]
com:
[$20.000]
de recursos próprios e:
[$280.000]
de dívida, ela controla um ativo de $300 mil.
Mas isso não significa que possua $300 mil de riqueza líquida.
Seu patrimônio inicial aproximado é:
[Patrimônio =Ativo-Dívida]
[Patrimônio =300.000-280.000]
[Patrimônio=20.000]
A dívida aumentou seu poder de compra, não sua riqueza líquida na mesma proporção.
Essa distinção, já presente no nosso modelo geral, é fundamental para compreender a crise.
6. Alavancagem imobiliária
Podemos representar:
[LTV=\frac{Valor\ do\ empréstimo}{Valor\ do\ imóvel}]
Se:
[Empréstimo=280.000]
e:
[Imóvel=300.000]
então:
[LTV=93,3%]
Uma pequena queda no preço do imóvel pode eliminar o patrimônio do comprador.
Se o imóvel cair para:
[$250.000]
mas a dívida continuar próxima de:
[$280.000]
temos:
[Patrimônio\ líquido=-$30.000]
O proprietário passa a dever mais do que o imóvel vale.
7. Produtor do produtor: deterioração dos padrões de crédito
A expansão não ocorreu apenas porque mais crédito foi concedido.
Também houve deterioração de critérios de concessão e crescimento de hipotecas destinadas a mutuários de maior risco.
O relatório da Financial Crisis Inquiry Commission destacou deterioração de padrões hipotecários, alavancagem excessiva, securitização opaca e deficiências de regulação e gestão de risco entre os fatores da crise.
Assim:
[Crédito\uparrow]
mais:
[Qualidade\ média\ do\ crédito\downarrow]
produz uma estrutura diferente de simplesmente:
[Crédito\uparrow]
8. Capacidade de pagamento
A métrica fundamental para uma família não deveria ser apenas o preço da casa.
Precisamos medir:
[DSR=\frac{Juros+Amortizações}{Renda}]
Quanto maior a parcela da renda utilizada para servir a dívida:
[DSR\uparrow]
menor a margem de tolerância da família.
Podemos acrescentar:
[MS_R=Renda-Despesas-Serviço\ da\ dívida]
onde:
MSR = margem financeira residual.
Se:
[MS_R\rightarrow0]
qualquer:
- desemprego;
- aumento de juros;
- doença;
- perda de renda;
pode provocar inadimplência.
9. Hipotecas com condições futuras mais pesadas
Parte dos empréstimos possuía taxas ou condições que podiam tornar os pagamentos posteriores maiores.
Isso cria um problema temporal.
No momento inicial:
[Prestação_0 < Tolerância]
mas futuramente:
[Prestação_1 > Tolerância]
A fragilidade, portanto, já estava embutida no contrato antes da inadimplência aparecer.
Isso é muito importante para previsão.
O fato futuro já possuía produtores presentes.
10. Securitização
Aqui aparece um dos grandes mecanismos da crise.
Em vez de o banco originador manter necessariamente a hipoteca até o vencimento, muitas hipotecas eram agrupadas e transformadas em títulos negociáveis.
Simplificadamente:
[Hipotecas\rightarrowPool\rightarrowMBS]
MBS significa:
Mortgage-Backed Security.
Isso permitia distribuir os fluxos das hipotecas para investidores.
A securitização não é, por si só, necessariamente ruim.
Ela pode distribuir risco e ampliar financiamento.
O problema aparece quando:
- risco é mal avaliado;
- incentivos entre originador e comprador ficam desalinhados;
- produtos tornam-se muito complexos;
- alavancagem fica escondida;
- compradores não compreendem adequadamente a qualidade dos ativos.
O BIS posteriormente destacou alavancagem oculta, complexidade e problemas do processo de securitização como elementos importantes da crise.
11. O risco deixou de ficar onde nasceu
Antes:
[Banco\rightarrow Hipoteca\rightarrow Risco\ no\ banco]
Com securitização:
[Hipoteca\rightarrow MBS\rightarrow Fundos\rightarrow Bancos\rightarrow Seguradoras\rightarrow Investidores]
Isso cria:
[Distribuição\ do\ risco]
mas também:
[Dificuldade\ de\ localizar\ o\ risco]
Quando a inadimplência começou a aumentar, tornou-se difícil saber:
Quem estava exposto e quanto poderia perder?
A incerteza tornou-se ela própria um produtor da crise.
12. Tranches
Os títulos podiam ser divididos em níveis de prioridade de pagamento.
De forma simplificada:
tranche sênior
↓
tranche intermediária
↓
tranche subordinada
As perdas seriam absorvidas em determinada ordem.
O objetivo era criar partes com perfis diferentes de risco.
Mas o problema surge quando:
[Risco\ real > Risco\ estimado]
O BIS posteriormente mostrou que produtos estruturados e resecuritizações tiveram seu risco subestimado e que algumas tranches consideradas muito seguras revelaram vulnerabilidades importantes.
13. Complexidade como amplificador de incerteza
Quanto mais complexo o produto:
[Complexidade\uparrow]
maior pode ser a dificuldade de determinar:
[Exposição\ real]
Quando a crise começa:
[Incerteza\uparrow]
e então:
[Confiança\ entre\ instituições\downarrow]
Isso pode gerar:
[Crédito\ interbancário\downarrow]
Mesmo instituições saudáveis podem encontrar dificuldade para obter financiamento.
14. Dependência de financiamento
Instituições financeiras também precisam de liquidez.
Uma instituição pode possuir muitos ativos e ainda assim quebrar se:
[Obrigações\ imediatas > Liquidez\ disponível]
Podemos acompanhar:
[IL=\frac{Ativos\ líquidos}{Obrigações\ de\ curto\ prazo}]
Quanto menor:
[IL]
maior a vulnerabilidade a uma corrida de financiamento.
15. Alavancagem institucional
Suponha:
[Ativos=1.000]
[Capital=50]
Então:
[Leverage=\frac{1.000}{50}=20]
Uma perda de apenas:
[5%]
nos ativos representa:
[50]
ou seja, potencialmente todo o capital.
Assim:
a alavancagem transforma pequenas mudanças no valor dos ativos em grandes mudanças no patrimônio.
Esse foi um mecanismo crítico na crise financeira.
A FCIC destacou alavancagem excessiva como uma das fragilidades fundamentais anteriores à crise.
16. O erro da premissa imobiliária
Uma premissa comportamental e matemática importante era a expectativa de que quedas residenciais amplas e simultâneas seriam pouco prováveis.
Mas o ciclo de alta anterior havia sido extraordinário em escala.
O Federal Reserve History observa que a subida nacional dos preços havia sido excepcional e que grandes quedas nacionais haviam sido raras nos dados históricos disponíveis.
Aqui entra diretamente nosso Filtro de Extraordinariedade.
O erro pode ser representado como:
[Frequência\ passada\rightarrowProbabilidade\ futura]
sem verificar se:
[Sistema_{presente}\approx Sistema_{passado}]
O crescimento extraordinário do crédito e dos preços havia alterado o próprio sistema.
17. Princípio da permanência do sistema
Probabilidades históricas só podem ser transferidas adequadamente quando o processo gerador permanece suficientemente comparável.
Se:
[Crédito\uparrow\uparrow]
[LTV\uparrow]
[Alavancagem\uparrow]
[Securitização\uparrow]
então o sistema que produzirá os próximos resultados não é necessariamente igual ao sistema que produziu a estatística histórica anterior.
Essa é uma das principais lições matemáticas do subprime.
18. O gatilho: queda do preço dos imóveis
Quando:
[Preço\ dos\ imóveis\downarrow]
o ciclo começa a inverter.
Antes:
[Preço\uparrow\rightarrow Garantia\uparrow\rightarrow Crédito\uparrow]
Depois:
[Preço\downarrow\rightarrowGarantia\downarrow\rightarrowCrédito\downarrow]
A mesma estrutura que amplificou a expansão passa a amplificar a contração.
19. Negative equity
Quando:
[Dívida > Valor\ do\ imóvel]
surge:
negative equity.
Podemos medir:
[NE=Dívida-Valor\ do\ imóvel]
se:
[NE>0]
o mutuário possui patrimônio imobiliário líquido negativo.
Isso pode aumentar a fragilidade financeira e, em certas circunstâncias, o incentivo econômico à inadimplência.
20. Inadimplência como efeito e novo produtor
Inicialmente:
[Renda\ insuficiente+Prestação\rightarrowInadimplência]
Mas depois:
[Inadimplência\uparrow\rightarrowExecuções\uparrow]
[Execuções\uparrow\rightarrowImóveis\ à\ venda\uparrow]
[Oferta\uparrow\rightarrowPreço\downarrow]
Então:
[Preço\downarrow\rightarrowNegative\ Equity\uparrow]
que pode gerar:
[Inadimplência\uparrow]
Temos:
[\boxed{Inadimplência\rightarrowExecução\rightarrowOferta\rightarrowPreço\downarrow\rightarrow
Patrimônio\downarrow\rightarrowNova\ inadimplência}]
O efeito vira produtor.
21. Desvalorização dos títulos
Se as hipotecas que sustentam os MBS começam a falhar:
[Fluxo\ esperado\downarrow]
então:
[Valor\ do\ MBS\downarrow]
e:
[Perdas\ das\ instituições\uparrow]
Se essas instituições estiverem alavancadas:
[Pequena\ perda\ dos\ ativos\rightarrow Grande\ perda\ de\ capital]
22. Venda forçada
Instituições fragilizadas precisam reduzir risco ou levantar caixa.
Então:
[Venda\ de\ ativos\uparrow]
Se muitas fazem isso simultaneamente:
[Oferta\ financeira\uparrow]
e:
[Preço\ dos\ ativos\downarrow]
Isso provoca perdas em outras instituições.
Logo:
[Venda\rightarrow Preço\downarrow\rightarrow Perda \rightarrow Necessidade\ de\ vender]
Outro feedback destrutivo.
23. Crise de confiança
A crise deixa de ser apenas:
problema hipotecário
e passa a ser:
problema de confiança sistêmica.
Se um banco não sabe qual é a exposição real do outro:
[Incerteza\uparrow]
então:
[Disposição\ para\ emprestar\downarrow]
Consequentemente:
[Liquidez\downarrow]
O BIS ressaltou que o contágio para mercados monetários e a dimensão das pressões de reintermediação bancária foram subestimados antes da crise.
24. Lehman Brothers como amplificador
A falência do Lehman Brothers, em setembro de 2008, tornou-se um dos momentos decisivos da crise.
Mas, dentro do nosso método:
Lehman não é a causa da crise.
É um evento dentro de uma estrutura causal já altamente fragilizada.
Sua falência funcionou como:
[Gatilho\ sistêmico+Amplificador\ de\ aversão]
A confiança entre participantes despencou e a crise de financiamento se aprofundou.
25. Compulsão e Aversão
Durante a expansão imobiliária:
[Compulsão\uparrow]
manifestada por:
- compra de imóveis;
- concessão de crédito;
- securitização;
- investimento em produtos hipotecários;
- aceitação crescente de risco.
Depois:
[Aversão\uparrow\uparrow]
manifestada por:
- venda de ativos;
- recusa em conceder crédito;
- corrida por liquidez;
- aumento de spreads;
- redução de exposição.
Isso permite uma hipótese interessante para nosso Motor:
[\frac{dA}{dt}]
pode ser tão importante quanto:
[A]
A velocidade de crescimento da Aversão pode sinalizar mudança de regime.
26. Propagação para a economia real
Quando:
[Crédito\downarrow]
empresas e famílias perdem capacidade de financiar:
- consumo;
- investimento;
- imóveis;
- estoques;
- capital de giro.
Então:
[Investimento\downarrow]
[Consumo\downarrow]
[Produção\downarrow]
[Emprego\downarrow]
[Renda\downarrow]
e isso produz novamente:
[Inadimplência\uparrow]
Temos:
[Crise\ financeira\rightarrow Crise\ econômica\rightarrow Nova\ deterioração\ financeira]
27. Arquitetura causal da crise
Podemos resumir:
CONDIÇÕES FINANCEIRAS FAVORÁVEIS
↓
CRÉDITO IMOBILIÁRIO ↑
↓
PADRÕES DE CONCESSÃO ↓
↓
DEMANDA POR IMÓVEIS ↑
↓
PREÇO DOS IMÓVEIS ↑
↓
VALOR DAS GARANTIAS ↑
↓
NOVO CRÉDITO ↑
↓
SECURITIZAÇÃO ↑
↓
RISCO DISTRIBUÍDO E COMPLEXIDADE ↑
↓
ALAVANCAGEM ↑
↓
DEPENDÊNCIA DE FINANCIAMENTO ↑
↓
FRAGILIDADE SISTÊMICA ↑
↓
PREÇO DOS IMÓVEIS PARA DE SUBIR / CAI
↓
NEGATIVE EQUITY ↑
↓
INADIMPLÊNCIA ↑
↓
MBS/CDO ↓
↓
PERDAS FINANCEIRAS ↑
↓
CAPITAL DOS BANCOS ↓
↓
AVERSÃO ↑
↓
LIQUIDEZ ↓
↓
VENDA FORÇADA ↑
↓
ATIVOS ↓
↓
NOVAS PERDAS
↓
CRÉDITO ↓
↓
CONSUMO E INVESTIMENTO ↓
↓
EMPREGO E RENDA ↓
↓
GRANDE RECESSÃO
28. Indicadores antecedentes
A crise permite construir um painel muito poderoso.
28.1 Credit-to-GDP Gap
[Tendência]
Expansões de crédito extraordinariamente acima da tendência são indicadores clássicos de vulnerabilidade financeira. O BIS utiliza o credit-to-GDP gap dentro de sua família de indicadores de alerta antecipado.
28.2 Debt Service Ratio — DSR
[DSR=\frac{Juros+Amortizações}{Renda}]
Pergunta:
Quanto da renda já está comprometido pelo passado?
28.3 Loan-to-Value — LTV
[LTV=\frac{Empréstimo}{Valor\ da\ garantia}]
Quanto maior:
[LTV]
menor a margem para absorver queda do imóvel.
28.4 Debt-to-Income — DTI
[DTI=\frac{Dívida}{Renda}]
Mede o peso da dívida em relação à capacidade econômica do mutuário.
28.5 Crescimento preço/renda
[PIR=\frac{Preço\ do\ imóvel}{Renda}]
Se:
[Preço\ do\ imóvel\uparrow\uparrow]
e:
[Renda\uparrow]
lentamente, a aquisição passa a depender cada vez mais de:
[Crédito]
29. Preço/aluguel
Outro indicador:
[PTR=\frac{Preço\ do\ imóvel}{Aluguel}]
Funciona aproximadamente como uma relação entre preço do ativo e fluxo econômico produzido.
Uma divergência crescente merece investigação.
30. Origem do poder de compra
Esse é um dos nossos indicadores conceituais mais importantes.
Pergunta:
De onde vem o dinheiro que está elevando o preço?
Pode vir de:
[Renda]
[Poupança]
[Crédito]
[Alavancagem]
Se:
[g_{Crédito}\gg g_{Renda}]
e ao mesmo tempo:
[g_{Preço\ imobiliário}\gg g_{Renda}]
temos uma estrutura potencialmente dependente da continuação do crédito.
31. Índice de Liquidez Financiada
Nosso indicador experimental:
[ILF=\frac{Crédito\ utilizado}{Liquidez\ própria+Crédito\ utilizado}]
Quanto maior o ILF:
[Dependência\ do\ crédito\uparrow]
e, portanto:
[Vulnerabilidade\ à\ interrupção\ do\ crédito\uparrow]
32. Tolerância
A grande pergunta passa a ser:
Quanto de queda dos imóveis o sistema consegue suportar?
Uma instituição poderia funcionar normalmente com:
[Queda=5%]
mas sofrer perda crítica com:
[Queda=20%]
Então:
{\text{queda máxima suportável}]
33. Margem de segurança
Se:
[LT=20%]
e a queda atual é:
[I=12%]
então:
[MS=LT-I]
[MS=8%]
Quando:
[MS\rightarrow0]
o sistema se aproxima do ponto em que novos mecanismos são acionados.
34. Stress test
Essa crise mostra por que não basta perguntar:
“Qual é nossa perda esperada?”
Precisamos perguntar:
O que acontece se a hipótese histórica falhar?
Por exemplo:
- imóveis caem 10%;
- imóveis caem 20%;
- desemprego dobra;
- funding de curto prazo desaparece;
- correlações entre mercados aumentam;
- várias instituições vendem simultaneamente.
Isso é um teste de tolerância causal.
35. Perdas
Devemos separar:
Perdas imobiliárias
[L_{imóvel}]
Perdas hipotecárias
[L_{hipoteca}]
Perdas de títulos estruturados
[L_{MBS/CDO}]
Perdas bancárias
[L_{bancos}]
Perdas patrimoniais
[L_{mercado}]
Perdas econômicas
- desemprego;
- queda da produção;
- queda do investimento;
- perda de renda.
Assim:
[L_{Total}\neq apenas\ queda\ da\ bolsa]
36. Amplificação
Podemos definir:
[TA=\frac{Perda\ sistêmica\ final}{Choque\ inicial}]
Quanto maior:
[TA]
maior a capacidade interna do sistema de transformar um choque pequeno em crise grande.
A crise subprime teve justamente forte:
amplificação financeira.
37. O extraordinário
No nosso conceito, um evento não é extraordinário simplesmente porque é grande.
Precisamos perguntar:
Existe frequência suficiente para constituir periodicidade relevante?
Grandes oscilações imobiliárias locais já haviam acontecido.
Mas a combinação de:
[Crédito+Alavancagem+Securitização+Complexidade+Queda\ nacional\ dos\ imóveis+Contágio\ financeiro]
produziu uma configuração muito mais rara.
O extraordinário pode estar na configuração causal, não apenas em uma variável isolada.
38. Travas de recidiva
Depois da crise foram introduzidas reformas importantes.
Nos Estados Unidos, o Dodd-Frank Act de 2010 ampliou padrões prudenciais, stress tests, requisitos de gestão de risco e mecanismos voltados a instituições cuja falência poderia ameaçar a estabilidade do sistema.
As reformas internacionais também fortaleceram:
- capital bancário;
- liquidez;
- tratamento de securitizações;
- transparência;
- análise de risco;
- supervisão.
O BIS observa que reformas pós-crise buscaram aumentar transparência, sensibilidade ao risco e resiliência da securitização.
39. Trava sobre o produtor
Objetivo:
[Probabilidade\ do\ problema\downarrow]
Exemplos:
- padrões de crédito mais rigorosos;
- maior documentação;
- regras de originação;
- exigência de capital.
40. Trava sobre a propagação
Objetivo:
[Contágio\downarrow]
Exemplos:
- maior capital;
- maior liquidez;
- limites de exposição;
- clearing;
- transparência;
- planos de resolução.
41. Trava de tolerância
Objetivo:
[LT\uparrow]
Uma instituição com mais capital pode absorver perda maior.
Se anteriormente:
[Capital=5]
e depois:
[Capital=10]
para o mesmo volume de ativos, a capacidade de absorção aumenta, tudo o mais constante.
42. Eficiência da trava
Não basta haver regulação.
Precisamos medir:
[ETR=1-\frac{Dano\ com\ trava}{Dano\ sem\ trava}]
Isso é uma formulação experimental para nosso Motor.
A pergunta verdadeira é:
Se um choque semelhante ocorrer hoje, quanto da cadeia causal antiga ainda consegue funcionar?
43. O risco pode migrar
Uma regra crítica:
Bloquear um mecanismo não significa eliminar o risco.
O risco pode sair:
[Bancos] e migrar para:
[Fundos]
[Shadow\ banking]
[Mercados\ privados]
[Derivativos]
Por isso a trava precisa ser acompanhada por análise de deslocamento de risco.
44. Comparação com 1929 e .com
1929
[Crédito+Especulação+Fragilidade\ bancária\rightarrow Depressão]
.com
[Tecnologia+Expectativa+Capital\ de\ risco\rightarrow Bolha\ acionária]
Subprime
[Crédito+Imóveis+Securitização+Alavancagem+Funding\rightarrowCrise\ sistêmica]
A comparação mostra que a aparência externa muda.
Mas certos mecanismos permanecem:
[Crédito]
[Preço]
[Expectativa]
[Alavancagem]
[Tolerância]
[Propagação]
45. A grande constante
Nos três casos aparece uma regra:
Quando o preço crescente melhora a capacidade de obter recursos que, por sua vez, são utilizados para continuar elevando o próprio preço, forma-se uma retroalimentação que merece investigação de risco.
Matematicamente:
[Preço\uparrow\rightarrowFinanciamento\uparrow\rightarrow Demanda\uparrow \rightarrow Preço\uparrow]
A estrutura torna-se particularmente perigosa quando:
[Financiamento\uparrow]
depende de:
[Preço\uparrow]
para continuar funcionando.
46. Regra do lastro econômico
O crédito cria poder de compra presente.
Mas:
[Crédito\neq Riqueza]
Sua sustentabilidade precisa ser posteriormente apoiada por:
[Renda]
[Produção]
[Fluxo\ de\ Caixa]
[Capacidade\ de\ Pagamento]
Portanto:
O crédito antecipa poder de compra futuro; o sistema precisa gerar fluxo econômico suficiente para validar posteriormente essa antecipação.
47. Indicadores principais do Motor
Para um ciclo imobiliário semelhante, o Motor deveria acompanhar simultaneamente:
[Credit-to-GDP\ Gap]
[DSR]
[LTV]
[DTI]
[Preço/Renda]
[Preço/Aluguel]
[Alavancagem\ bancária]
[Liquidez]
[Funding\ de\ curto\ prazo]
[Spreads]
[Inadimplência]
[Execuções]
[Crédito\ novo]
[Preço\ imobiliário]
[Emprego/Renda]
Nunca isoladamente.
48. Indicadores de primeira, segunda e terceira ordem
Primeira ordem — produtores
- crescimento do crédito;
- LTV;
- DTI;
- padrões de concessão;
- preço/renda;
- preço/aluguel.
Segunda ordem — fragilidade
- alavancagem;
- funding;
- liquidez;
- spreads;
- exposição securitizada.
Terceira ordem — início da ruptura
- inadimplência;
- execuções;
- queda dos imóveis;
- aumento brusco da aversão;
- stress nos mercados monetários.
Isso é muito importante para previsão.
Quando estamos olhando apenas a terceira ordem:
a crise já começou.
49. Princípio de previsão
O objetivo do Motor não é prever:
“A próxima crise será igual a 2008.”
Deve procurar:
[Produtores]
[Retroalimentações]
[Divergências]
[Fragilidades]
[Limites\ de\ tolerância]
e:
[Mecanismos\ de\ propagação]
que possam aparecer novamente em objetos completamente diferentes.
Conclusão
A crise do subprime mostra de maneira quase didática como crédito pode antecipar poder de compra, elevar preços, melhorar garantias e criar novo crédito, formando um ciclo autoalimentado.
Enquanto os preços sobem:
[Crédito\rightarrow Preço\rightarrow Garantia de que \rightarrow Crédito]
parece produzir riqueza.
Mas quando a direção muda:
[Preço\downarrow\rightarrowGarantia\downarrow\rightarrowCrédito\downarrow\rightarrowVenda\rightarrowPreço\downarrow]
o mesmo mecanismo funciona ao contrário.
O problema central não era apenas a existência de hipotecas subprime.
Era a combinação de qualidade deteriorada do crédito, valorização imobiliária, alavancagem, securitização, complexidade, financiamento e interdependência dentro de um sistema que havia reduzido sua margem de tolerância.
A principal pergunta preventiva passa a ser:
Qual queda, perda ou interrupção de financiamento é suficiente para transformar o comportamento normal desse sistema em um mecanismo autoalimentado de deterioração?
Essa pergunta conecta diretamente:
causa → efeito → tolerância → risco → propagação → controle.
E produz uma regra geral para o Motor Matemático:
Uma crise sistêmica começa a tornar-se previsível quando identificamos não apenas aquilo que pode dar errado, mas aquilo que fará o primeiro erro produzir o segundo, o segundo produzir o terceiro e a sequência ultrapassar as travas de tolerância do sistema.
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